La Ley de Financiamiento y los Negocios Inmobiliarios

  • 5 años ago
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El nuevo año trajo consigo la entrada en vigencia de la Ley de Financiamiento, ley que introdujo cambios importantes a la hora de realizar negocios inmobiliarios.   Estas normas suponen un gran impacto en las obligaciones tributarias de las partes involucradas en el negocio, por lo cual es importante detenerse en el análisis de éstas al momento de tomar la decisión de vender o comprar una propiedad.

El principal cambio tiene que ver con la obligación de incluir en la escritura pública el valor real de la venta de la propiedad; tradicionalmente era posible escriturar mínimo por el valor del avalúo catastral, lo que le permitía a ambas partes disminuir los gastos de escrituración (gastos notariales, rentas, registro y la retención en la fuente).  Esta práctica generaba un ahorro inmediato, pero tenía sus inconvenientes para el comprador a mediano plazo y largo plazo, ya que al momento de vender nuevamente el inmueble, este menor valor escriturado (y normalmente declarado) podría generarle una ganancia ocasional o impuesto sobre la renta mucho más alto que el valor ahorrado.

Así las cosas, es obligación de las partes incluir en la escritura el valor real del negocio, para garantizar esto los notarios incluyeron en las escrituras una nueva cláusula donde bajo la gravedad del juramento, las partes declaran que el precio por el que se escritura es el real y que no hay pactos privados, ni dineros entregados por fuera del negocio.   En caso de no aceptar esta cláusula el notario está facultado para liquidar los impuestos y gastos por un valor equivalente a cuatro veces el valor incluido en la escritura e informar a la Dian sobre la irregularidad.

Por todo lo anterior es necesario que usted analice con su contador antes de tomar la decisión de poner en venta su inmueble y juntos puedan planear tributariamente el momento adecuado para hacerlo.   En este análisis tenga en cuenta los siguientes aspectos:

  1. Tiempo de tenencia del inmueble: Si la propiedad tiene menos de dos años de adquirida, la utilidad que genere la venta (valor de venta – valor declarado=utilidad) generará impuesto a la renta (tarifas impuesto: desde 19% hasta el 35%); si por el contrario ha hecho parte de su patrimonio por más de 2 años, la utilidad será tratada como ganancia ocasional (tarifa impuesto: 10%).
  2. Destinación del inmueble: Si la propiedad se ha tenido por más de dos años y es la vivienda habitual de los vendedores, la utilidad tendrá una exención máxima de 7.500 UVTs (aproximadamente $257 millones para el 2019). Esta exención se da siempre y cuanto los dineros producto de la venta se consignen a una cuenta AFC y sean destinado en compra de vivienda exclusivamente.
  3. Valor del inmueble: Si el inmueble en el año 2019 tiene un valor superior a $918.436.000.oo (26.800 UVTs) debe pagar adicionalmente el impuesto nacional al consumo, el cual tiene una tarifa del 2% del valor del inmueble (exentas las propiedades rurales con destinación agropecuaria) y está a cargo del vendedor. Este también fue un cambio que introdujo la ley de financiación, en reemplazo del IVA para la venta de bienes inmuebles que anteriormente existía.
  4. Valor fiscal del inmueble: Revise con su contador qué valor tiene su propiedad en la declaración del año 2017 y revise las opciones de ajustes para la declaración del año 2018 que aún no se ha presentado. Existen varios métodos para determinar el valor fiscal y cada año puede seleccionar la que mejor le convenga, evalúe con su contador cuál le genera menor impacto en sus impuestos.

Nuestra recomendación siempre será cumplir la ley, para esto le sugerimos realizar una planeación tributaria adecuada al momento de decidir vender su propiedad y así evitar sorpresas al momento de pagar sus impuestos.

 

Adriana Naranjo Sánchez

Contadora – Asesora Inmobiliaria

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